Горьковское ш., 72 км от МКАД
Маяк-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 85,9 м², участок 5,8 сот.
Цена 2,92 млн ₽; цена не менялась с 31.03.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 413 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,48 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −2,54 млн ₽, маржа −153 %, ROI −61 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Янтарная ≈11,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14996
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.6 |
| участок | 5 | 16 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 413 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 503 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 139 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 718 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 25 000 / 55 215 |
| цена объекта | 2 916 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 478 600 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 072 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 968 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 865 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 538 600 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −153 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Маяк-4 СНТ | 85,9 м² | 5 сот. | 2 041 200 | 23 763 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Эхо СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 30 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маяк-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное 2 СНТ | 81,5 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 55 215 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Первомайское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Первомайское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 14 444 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искра СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Импульс СНТ | 85 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 58 824 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Комета СНТ | 89,5 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 34 637 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 2 916 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 916 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок, общей площадью 584 м2, кадастровый (условный) номер: 50:17:0010204:200, Жилой дом, площадью85,9 м2, кадастровый (условный) номер: 50:17:0010204:656, расположенные по адресу: Павлово Посадскийг.о., д. Дальняя, снт "Маяк-2", д.84