Горьковское ш., 18 км от МКАД
Лесные поляны СНТ, Богородский гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 11.08.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 50 %
Земля ≈314 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,89 млн → дом −186 тыс. ₽, −19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 23 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈945 тыс. / целевая ≈850 тыс. / пессимист. ≈756 тыс. → от пессимистичной прибыль −889 тыс. ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Колонтаево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14993
Рейтинг 31/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 314 294 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 886 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −18 600 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Елочка СНТ | 12 сот. | 3 050 000 | 254 167 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесные поляны СНТ | 8,1 сот. | 3 000 000 | 370 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелиоратор СНТ | 6,8 сот. | 2 650 000 | 389 706 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Овощевод СТ | 11,5 сот. | 4 000 000 | 347 826 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Овощевод СТ | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной массив | 9,7 сот. | 3 850 000 | 396 907 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной массив | 8,1 сот. | 2 500 000 | 308 642 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Овощевод СТ | 12 сот. | 4 599 000 | 383 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Овощевод СТ | 8,3 сот. | 4 500 000 | 542 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мелиоратор СНТ | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 81 667 / 159 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 945 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 756 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -889 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.6 км | Авиатор СНТ | 10 м² | 5,6 сот. | 1 590 000 | 159 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Калина СНТ | 10 м² | 6 сот. | 230 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Фрязево пос. | 12 м² | 6 сот. | 980 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Путеец СДТ | 12 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 13.09.2025 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 700 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 6 соток в Снт "Елочка". На участке плодовые деревья, виноград. Есть маленькая сараюшка, можно хранить садовые инструменты. Рядом трасса М-12, удобно добираться.