Горьковское ш., 66 км от МКАД
Орехово-Зуево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 57,8 м², участок 8 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈265 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈956 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть.
До ст. Северный ≈0,7 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14992
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 27 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 265 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 5,9 сот. | 2 700 000 | 457 627 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 5,3 сот. | 2 700 000 | 509 434 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5 сот. | 1 850 000 | 370 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 5 800 000 | 828 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 956 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 972 / 71 894 / 127 986 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 57,8 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 62 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 57 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 75 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 57,2 м² | 4 сот. | 7 200 000 | 125 874 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 60 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | 58,6 м² | 4,3 сот. | 7 500 000 | 127 986 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Тополиный пос. | 56,8 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 61 620 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Карболитовец СДТ | 56,3 м² | 4,6 сот. | 1 800 000 | 31 972 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Тополиный пос. | 56,8 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 68 662 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 60 м² | 8 сот. | 6 199 000 | 103 317 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 59,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 125 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 650 000 | история площадки |
| 27.01.2026 | 3 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.02.2026 | 3 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть жилого дома, по документам квартира, асфальтированный подъезд, в доме Аогв газовый котёл, центральная вода, свет, ванна и туалет в доме.