Горьковское ш., 37 км от МКАД
Сирень СНТ, Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 57 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 68 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,45 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈432 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, газ.
До ст. Захарово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14991
Рейтинг 48/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 11.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 244 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 467 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 033 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 217 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сирень СНТ | 7,1 сот. | 1 700 000 | 239 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 6 сот. | 1 456 000 | 242 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 40 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 35 сот. | 12 250 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 182 / 72 881 / 105 463 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 446 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 224 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 001 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 557 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 65,9 м² | 5,5 сот. | 6 950 000 | 105 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Управленец СНТ да: «с/у» + «отделка» | 66 м² | 5,6 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ромашка СНТ да: «ванная» + «отделка» | 59 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 72 881 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается Вашему вниманию дом с участком в Снт "Сирень" в одном из самых востребованных дачных поселков Ногинского района. Участок 5 соток. По всему периметру огорожен металлическим забором. Место для парковки личного транспорта. Территория обработана. Газон. Вода скважина. Есть много плодоносных деревьев и кустарников: яблони, вишня, малина, крыжовник. Участок поставлен на кадастровый учет с определением границ. Дом двухэтажный, общая площадь 42 кв. М. Основной материал брус. Крыша металлопрофиль. Фундамент ленточный. Внутри обшит вагонкой. На первом этаже кухня (12 кв. М.), 2 гостевые комнаты. На втором этаже одна спальная комната. Все помещения просторные, светлые. Коммуникации в доме электричество (10 квт), отопление твёрдотопливный котёл. Из строений на участке основной жилой дом, гараж с подъёмными воротами, туалет. Дом укомплектован мебелью. Есть вся необходимая бытовая техника: холодильник, микроволновая печь, электроплита, телевизор с приставкой. Дом зарегистрирован. Снт Сирень находится в экологически чистом районе Подмосковья, в черте города Ногинска. Рядом с Снт в шаговой доступности находятся: остановка общественного транспорта, продуктовый магазин, озеро для купания, грибные леса. Свежий воздух. Дороги на территории Снт широкие, покрыты асфальтной крошкой, регулярно чистятся. До ворот Снт идёт асфальтированная дорога. Часть жителей в Снт прописаны и живут круглогодично. В Снт заведён газ. Один собственник, без долгов и обременений.