Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Русаки д., Егорьевск гор. округ
Дом 54,3 м², участок 29 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈58 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −446 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: водопровод по границе.
До ст. Егорьевск I ≈14,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1499
Рейтинг 10/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 678 000 ₽ (29 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Русаки д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русаки д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русаки д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Русаки д. | 19,8 сот. | 800 000 | 40 404 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир-12 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир СТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир СТ | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Барсуки д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Барсуки д. | 11 сот. | 349 000 | 31 727 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Барсуки д. | 7,1 сот. | 450 000 | 63 380 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 086 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 39 743 / 92 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 072 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 963 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 745 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -446 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Юрьево д. | 53 м² | 15,5 сот. | 2 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Юрьево д. | 52,7 м² | 15,5 сот. | 2 250 000 | 42 694 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Михали д. | 57 м² | 20 сот. | 4 400 000 | 77 193 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Юрцово д. | 53 м² | 30 сот. | 1 950 000 | 36 792 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Юрцово д. | 56 м² | 30 сот. | 1 950 000 | 34 821 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Медик-4 СНТ | 50 м² | 18 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Двойни д. | 50 м² | 27 сот. | 700 000 | 14 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Зайцево д. | 56 м² | 20,1 сот. | 2 999 999 | 53 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Щеголево д. | 50 м² | 30 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Гулынки д. | 50 м² | 23 сот. | 1 390 000 | 27 800 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 371459. В продаже земельный участок 29 соток под Ижс в деревне Русаки. Электричество и вода по границе. Хороший круглогодичный подъезд. Отличное место, экологически чистый район, рядом родник, озеро, лес. Участок сухой.