Горьковское ш., 51 км от МКАД
Шерна СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 100 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 543 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈11,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14987
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 543 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 457 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 570 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Посадская Слобода СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 38 570 / 66 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 625 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 444 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 262 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 900 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 550 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Импульс СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комета СНТ | 90 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зеленый дол СНТ | 91,5 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 38 251 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Зеленый дол СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Алексеево СНТ | 100 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Нефтяник-7 СНТ | 108 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 25 926 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Маяк-2 СНТ | 115 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 20 870 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зеленый дол СНТ | 82,5 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 56 970 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное 2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом 100 м2 на участке 8 соток в Московской области, Павлово-Посадский район, д. Дальняя, Снт "Шерна", участок 1. Отличный вариант для загородного проживания, дачи или спокойного отдыха вдали от городской суеты. Просторный участок 8 соток позволяет организовать зону отдыха, сад, огород, парковку, баню или дополнительные хозяйственные постройки. Дом площадью 100 м2 подойдет для семьи: достаточно пространства для комфортного размещения, сезонного или постоянного проживания. Снт расположено в тихом зеленом месте, вокруг природа, свежий воздух и приятная загородная атмосфера. Удобное направление от Москвы, хорошая локация для тех, кто ищет дом в Подмосковье по разумной цене. Документы готовы к сделке, оперативный показ по договоренности. Звоните, отвечу на вопросы и организую просмотр.