Носовихинское ш., 69 км от МКАД
Малиновка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., дерево, 2013 год.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 13.04.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 64 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 898 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 69 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,12 млн / целевая ≈7,31 млн / пессимист. ≈6,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,29 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, скважина.
До ст. Дрезна ≈6,9 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14986
Рейтинг 62/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 898 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 402 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Марс СНТ | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марс СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Козлово СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Козлово СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сосновый Бор ДНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 999 000 | 266 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Юркино д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 750 / 109 452 / 132 626 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 118 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 306 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 494 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 289 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Гора СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | да: «ванная» + «ремонтом» | 75,4 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 132 626 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Саурово д. да: «санузел» + «мебелирован» | 73 м² | 8,2 сот. | 7 990 000 | 109 452 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 19.04.2026 | 3 300 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ Малиновка, садоводство с 1983 года. Садоводство большое, почти 400 участков. Со своей уникальной историей. СНТ находится в зоне лесного массива. На участке можно увидеть белку, перепёлку, малиновку. За черникой, брусникой, грибами далеко ходить не надо. Всё растет уже у вас за забором. Лес смешанный, березы, сосны, осина. Продается дачный участок 8 соток с двумя домовыми строениями 6х8 и 4х6 м, на самой "молодой" улице СНТ, граничит только с 2 соседними участками. Участок ровный, усиленная отсыпка. На участке плодородные деревья и кустарники. Автостоянка на участке рассчитана на 2 машины, выложена плиткой. Парковка машин на дороге у участка по СНТ не приветствуется, всегда должен быть проезд спецтехники. В зимний период регулярная чистка снега, подъезд к участку обеспечен. Въезд на территорию СНТ через шлагбаум с охраной. На территории СНТ с мая по октябрь работает магазин, с полным ассортиментом, пользуется популярностью и у соседних СНТ. В СНТ есть детская спортивная площадка, водонапорная башня с артезианской скважиной, от которой по участкам разведена сеть летнего водопровода. В СНТ строгие правила по нормам содержания и выгула животных. Участок находится на одной из самой тихой улице садоводства. Все соседи уважают отдых друг друга, а также снисходительны и терпимы к праздничным весельям (если только они не каждый день))). На данный момент члены СНТ переходят на прямые договора Мосэнергосбыт. Внутренние дороги в СНТ отсыпка асфальтная крошка, в темное время суток освещены круглогодично. Подъездная дорога к СНТ является муниципального (местного) значения, на содержании у г. Дрезна. Городок с историческим наследием. На участке дом 6х8 м с верандой 2х8 м (высокий фундамент, брус 50х150 мм, второй этаж мансарда) дом с индивидуальной планировкой, по проекту компании Детинец 526. На первом этаже: прихожая коридорного типа; кухня-гостиная ( заведён летний водопровод) из оборудования: плита индукционная, водонагреватель 10л, холодильник офисный, также на кухне-гостиной в наличии кухонный гарнитур, обеденная зона и диван; отдельная гостевая комната с диваном; техническая комната (планировалась под санузел с душевой, на данный момент использовалась как кладовая) с доступом в подпол. На втором этаже две спальни, которые не стыкуются между собой, изолированы. Также на участке гостевой домик 4х6 м. Домик утеплен, использовался для круглогодичного проживания. Домик имеет большую прихожую с кладовой зоной; кухня-гостиная (проходная), плита от газового баллона, холодильник с морозильной камерой; спальня с печкой, санузел с душевой кабиной. Водоснабжение в домике круглогодичное. Мебель, оборудование, техника, инвентарь остаются. Также на участке в наличие хозблок. Площадка за домом выровнена, пригодна для активного отдыха. В наличие зона для огородных увлечений. Для организации показа, просим заблаговременно написать в , На звонки не всегда есть возможность ответь. Торг уместен, только при обсуждении сделки. Риелторов не обсуждаем.