Горьковское ш., 42 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Коттедж 54,3 м², участок 8,6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈51 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 61 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈986 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Вохна ≈3,2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14983
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 160 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 42 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 6,3 сот. | 2 120 000 | 336 508 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10,5 сот. | 500 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10 сот. | 2 250 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12,1 сот. | 600 000 | 49 587 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Носырево д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7 сот. | 2 150 000 | 307 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 11,1 сот. | 620 000 | 55 856 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 986 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 533 / 61 111 / 118 911 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | 54 м² | 7,5 сот. | 3 300 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 41,3 м² | 4,3 сот. | 2 500 000 | 60 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 69,8 м² | 6 сот. | 8 300 000 | 118 911 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 545933. Продается 1/2 доли в части дома, участок 8,6 соток земли. Состояние хорошее, планировка большая кухня-гостиная, две изолированные комнаты, раздельный санузел. Коммуникации центральные газ, свет, вода. Участок ухоженный, есть возможность увеличения участка. Асфальтированный подъезд, рядом автобусная остановка. Второй собственник пока не продаёт свою долю. По факту надо понимать, что будет проживание с другой семьёй. Хорошо подойдёт для прописки или регистрации.