Горьковское ш., 56 км от МКАД
Карат СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 78 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 17.02.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 910 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −2,24 млн ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 14 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14982
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 910 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 718 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 18,7 сот. | 6 450 000 | 344 920 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Плотава д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | М-7 Волга 81-й км | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Плотава д. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 33 214 / 55 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 253 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 235 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | М-7 Волга 81-й км | 75 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 41 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Виктория СНТ | 80 м² | 8,2 сот. | 1 500 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | М-7 Волга 81-й км | 70 м² | 8,5 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Рябинушка СНТ | 85 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 23 412 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ковригино д. | 78,9 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 51 965 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Морозко СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Березка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Железнодорожник СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается загородный брусовой дом-дача от Зодчего, 78м2 с закрытой терассой, утепленный и обшит сайдингом, внутренняя oтдeлкa вaгонкoй, пластиковые окна, кондиционер, 5 комнат из них 3 жилых. Отдельностоящий душ, туалeт и хозяйственное помещение, вода скважена. Снт в окружении леса. Учacтoк 8 coток (оформлен в собственность, размежован), обработан, огорожен профнастилом. Ухоженный сад с плодово-ягодными посадками и цветами. Автоматические ворота в снт. Показ по предварительной договоренности.