Горьковское ш., 79 км от МКАД
Дружба СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 48 м², участок 6,5 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 07.03.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 53 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 263 тыс. → дом ≈3,24 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 42 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −2,12 млн ₽, маржа −124 %, ROI −55 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Войново ≈10,9 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14981
Рейтинг 16/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 98 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 263 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 46 667 / 56 723 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −124 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Снопок СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 47,6 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 56 723 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Строитель СНТ да: «сан узел» + «ламинат» | 50 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Веснянка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 46 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 45 652 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Веснянка СНТ да: «душевая кабина» + «теплый пол» | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Веснянка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.03.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 20.03.2026 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом модульный новый, тёплый, металлический, перевозной. Состоит из двух частей, после доставки будет соединяться. Крыша будет односкатная. Нужно оплатить доставку в нужное вам место. Лучше конечно по Орехово Зуевскому району. Этот дом строился под наш участок, на снт Дружба. По семейным обстоятельствам вынуждены продать. Дом для круглогодичного проживания. Внутри отделка гипсокартоном, отшпаклёваны стены. Для него уже куплены межкомнатные двери, ламинат на полы, кварц винил для душевой комнаты, проведена вся проводка для электричества, окна, дверь входная есть уже, на фото видно. Останется доделать потолки, и сантехнику, докупить радиаторы 4шт. Дом строили для одного, двух человек. Есть кухня, 8 кв. Две комнаты 12 и 8 кв. Бойлерная, коридор. Санузел совместный, просторный. По желанию можно установить ванну, или душ. Планировали дом поставить на участке, вкрутили сваи, и вкопали септик. Если будет желание приобрести вместе с участком, обсудим цену. Участок расчищен полностью от деревьев, только забор старенький не полностью. Если есть свой участок, подготовить фундамент и доставить. Подключить свет, воду и живи. Время на постройку тратить не нужно. Хороший плюс, купил и забрал. Дом находится в Орехово Зуево, в цеху. Можно доделать терассу, или крылечко, вид будет совсем другой.