Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дача 35 м², участок 8 сот.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 49 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 523 тыс. → дом −23 тыс. ₽, −657 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈137 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈5,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14980
Рейтинг 42/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 20.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 523 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −23 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −657 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 44 281 / 109 940 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 577 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 419 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 137 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Искра-8 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 840 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Березка (Воровского) СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Березовая Роща СНТ | 34 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 44 118 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Березка-354 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 990 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мечта СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 37 143 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 35 м² | 6,5 сот. | 2 690 000 | 76 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 4.5 км | 33,2 м² | 8,5 сот. | 3 650 000 | 109 940 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Природа СНТ | 35,2 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 023 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сосенки СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам по садовой книжке, требуется ремонт свет по границе подключение 150 тыс. Чистый воздух хорошие соседи имеется вода (смотреть фото) плодовые деревья смородина клубника и т, д без торга Охраняемый Снт соседи проживают практически постоянно, асфальт по границе.