Новорязанское ш., 41 км от МКАД
Никулино д., Раменский гор. округ
Дом 143 м², участок 8 сот., панель.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 11.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈81 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 37 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈2,76 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 долю») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Радуга ≈20,4 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1498
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никулино д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никулино с. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино д. | 11,4 сот. | 15 000 000 | 1 315 790 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино д. | 45 сот. | 18 500 000 | 411 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино с. | 31 сот. | 3 300 000 | 106 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино с. | 24 сот. | 2 250 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 143 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 620 / 55 350 / 98 540 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 долю») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 долю») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Восток-1 СНТ да: «ванные» + «мебель» | 145,8 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 49 383 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гжель-1 КП да: «санузел» + «теплый пол» | 153,3 м² | 8,4 сот. | 9 399 999 | 61 318 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Владимировка ДНП да: «сан/узел» + «отделка» | 142 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 36 620 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Великие озера КП да: «ванна» + «ремонт» | 137 м² | 8 сот. | 13 500 000 | 98 540 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 500 000 (−1 500 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 1/4 долю в доме и участке с двумя гаражами. В нем никто не живет и никто не прописан. Собственники целого дома и участка: я, моя сестра, папина вторая жена и несовершеннолетний ребенок (все живут в Москве) у каждого по 1/4 доли. Всех собственников уведомила о продаже своей доле надлежащим образом. Состояние дома, нужен ремонт, так как в нем никто не жил. Первый этаж ж/б плиты, второй этаж дерево (стены гипсокартон / обои, ламинат, натяжной потолок). Дом оббит сайдингом, есть погреб и котельная с котлом (газ/свет/дрова). Газ в метре от забора, не подведен. Вода из собственной скважины. На территории плодовые деревья. Гараж из пеноблоков с высоким потолком, на 2 машины, и один маленький гараж (щитовой) стоит отдельно. В Егрн указана квадратура 52.2, в техническом паспорте здание 143 квадратов. Если интересно, звоните или пишите, а также по запросу могу направить видео дома внутри и снаружи. Риелторы, прошу не звоните.