Горьковское ш., 52 км от МКАД
Нефтяник-10 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 91 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 314 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 30 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,61 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Электрогорск ≈8,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14979
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 386 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 990 / 37 607 / 45 714 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 135 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 978 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 822 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 508 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 607 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Восход ИМБП СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 39 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Карачаровец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аэрофлот-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Васютино д. | 71,1 м² | 5,7 сот. | 2 500 000 | 35 162 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дальний СНТ | 100 м² | 7 сот. | 2 999 000 | 29 990 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Статистик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 91 м2 с двумя этажами, построенный в 2007 году. Дом каркасно-щитовой утеплённый, расположен на участке 6 соток в Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу и возможность наслаждаться природой. В доме выполнен косметический ремонт, стены отделаны деревом, создавая теплую и комфортную обстановку. На первом этаже расположены четыре комнаты, которые можно использовать как спальни или рабочие зоны. Окна выходят на живописный вид, наполняя пространство естественным светом. Санузел находится на улице. Дом подключен к центральному водоснабжению, что обеспечивает удобство проживания. Электричество проведено, но газа нет. До ближайшей остановки общественного транспорта легко добраться пешком. Дом зарегистрирован, как жилой и даёт вам возможность прописки. Проведено межевание. Этот объект недвижимости станет отличным местом для отдыха и уединения от городской суеты.