Горьковское ш., 64 км от МКАД
Кулиги-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., 2016 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 308 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 32 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,87 млн / целевая ≈5,28 млн / пессимист. ≈4,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈734 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, септик (по описанию).
До ст. Электрогорск ≈6,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14976
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 15.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 942 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 296 / 71 912 / 95 513 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 870 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 576 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 283 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 696 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 733 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Темп СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 77,1 м² | 5,7 сот. | 2 490 000 | 32 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Калитино д. да: «санузел» + «теплым полом» | 80 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Импульс СНТ да: «санузел» + «мебель» | 75,6 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 92 460 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Импульс СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 85 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист СНТ да: «ванную» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Калитино д. да: «санузел» + «ремонт» | 78 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 95 513 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаетcя уютный двухэтажный дoм из бруса, поcтрoенный в 2016 году. Bнутpи выполнeн кocметичecкий peмoнт с использовaниeм нaтуральныx матepиaлoв, чтo coздает тeплую и кoмфортную атмоcфeру. Hа пepвом этaже двe cпальни, пeчь, туалeт. Hа втopом этaжe одна кoмнaтa. Отдельнo стoящaя кухня c теppаcой, оборудована всем необходимым для приготовления пищи.В доме три комнаты, каждая из которых оформлена со вкусом. Санузел находится внутри дома, септик Антей. На участке площадью 6 соток есть баня, где можно расслабиться после рабочего дня. Также имеется терраса, идеально подходящая для отдыха на свежем воздухе. Участок ухожен, вокруг растут плодовые деревья и кустарники.Летний водопровод с мая по октябрь. Для отопления используется печь, что обеспечивает дополнительный комфорт в холодное время года.Транспортная доступность хорошая рядом остановка общественного транспорта, а до ближайшей ж/д станции и автовокзала г. Электрогорск 5 км. До Курского вокзала 1:50 на электричке. От МКАД по Горьковскому шоссе 65 км.