Горьковское ш., 63 км от МКАД
Мечта СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 311 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; в описании: баня.
До ст. пл. 14 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14975
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 311 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 189 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 089 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 9,7 сот. | 555 000 | 57 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 414 / 33 100 / 58 366 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 007 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 907 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 806 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 439 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Ёлочка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фрезер СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Химик СНТ | 58 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 22 414 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Носырево д. | 62,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 31 200 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Восток СНТ | 54,8 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 30 109 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березки СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Союз-6 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Васютино д. | 47 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 28 723 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Здоровье СНТ | 51,4 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 58 366 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Возрождение СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 43 077 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537731. Внесен аванс до 29 мая. Ухоженная дача с баней на земельном участке 6 соток. Уютная, на тихой улице, здесь вы легко сможете расслабиться и отдохнуть от городской суеты. Дача состоит из двухэтажного дома, площадью 56 кв.м, бани, беседки, хозблока. Каркасный, фундамент дома ленточный. Летний водопровод. Уютный туалет на улице, канализация - яма. Электричество в доме. Участок высокий, правильной формы, благоустроенный. На участке находятся плодово-ягодные деревья, кусты и цветы, имеется парник. СНТ Мечта, находится в живописном месте рядом с лесом и озерами, вблизи г. Электрогорск. Подъезд к СНТ асфальтирован, на улицах асфальтная крошка. Дороги зимой чистятся. Многие соседи живут постоянно. Удобное транспортное сообщение, 10-12 минут до ж/д станции Электрогорск, ходит электричка до Москвы (м Курская), выезд на Горьковское шоссе в 5ти минутах. Более 5ти лет в собственности, без обременений и задолженностей. Документы готовы к сделке. Дом и земля зарегистрированы, находятся в собственности. Звоните с удовольствием покажем это чудесное место!