Горьковское ш., 43 км от МКАД
Боровково д., Богородский гор. округ
Дом 49 м², участок 5 сот., 2025 год.
Цена 1,99 млн ₽, поднимали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 20.02.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 786 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −132 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Захарово ≈13,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14971
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 241 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 786 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 204 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Боровково д. | 14 сот. | 3 490 000 | 249 286 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровково д. | 10 сот. | 1 660 000 | 166 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровково д. | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровково д. | 5,5 сот. | 1 800 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровково д. | 21 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровково д. | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Боровково д. | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Боровково д. | 7,2 сот. | 1 800 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровково д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 417 / 66 858 / 176 471 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 175 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 540 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -131 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Боровково д. | 51 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 176 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шерна СНТ | 50,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 801 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Стромынь с. | 48 м² | 6 сот. | 5 790 000 | 120 625 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Парус СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лесные Дали КП | 47 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 138 298 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Технолог СНТ | 49 м² | 6,7 сот. | 4 000 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Стромынь с. | 51,7 м² | 6 сот. | 2 170 000 | 41 973 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Аэрофлот-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Наука СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Следово д. | 54,3 м² | 5 сот. | 5 490 000 | 101 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.02.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 990 000 (+90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам дом 1 эт, 49кв.м, брус, окна ПВХ, крыша металлочерепица, две комнаты, кухня, отделка дерево, свет, газ по границе, 5 сот., огорожено профнастил, асфальт. подъезд, автобусное сообщение, есть школа, магазины. 1 собств., прописанных нет, прямая продажа