Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Проводник пос., Коломенский гор. округ
Дом 39,5 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈83 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈790 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Осёнка ≈6,4 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1497
Рейтинг 15/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 9.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 5.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 177 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Проводник пос. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Проводник пос. | 10 сот. | 899 999 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Проводник пос. | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Проводник пос. | 24 сот. | 1 995 000 | 83 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисовское д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисовское д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отдых СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 790 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 545 / 45 358 / 102 975 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Борисовское д. | 43,7 м² | 3,3 сот. | 4 500 000 | 102 975 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Семибратское д. | 40 м² | 6 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лыково д. | 43,8 м² | 6,5 сот. | 1 300 000 | 29 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лыково д. | 44 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 29 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Колодкино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 54 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 42 м² | 4,6 сот. | 1 850 000 | 44 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Ворыпаевка д. | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Коломенский № 4 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Радуга СНТ | 51 м² | 4,5 сот. | 1 700 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 30,7 м² | 6,3 сот. | 2 949 999 | 96 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136859785 Продаётся выделенная часть дома самостоятельный жилой объект на земельном участке площадью 5 соток, вид разрешенного использования Лпх (личное подсобное хозяйство). Коммуникации подведены к границе участка. Рядом всё, что нужно для повседневного быта магазины, автобусная остановка, школа; до всего можно дойти пешком. Объект имеет жилое назначение. Позвоните расскажу подробнее об объекте и договоримся о просмотре.