Горьковское ш., 68 км от МКАД
Радуга-4 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 28 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈338 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 28 тыс.–188 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈54 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Янтарная ≈12,4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14969
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 153 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 49 694 / 187 500 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 493 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 54 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Кулиги-3 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Карачаровец СНТ | 35 м² | 6 сот. | 980 000 | 28 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Луговина СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 980 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Золотые пески СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 133 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Орбита-1 СНТ | 24 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 187 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 900 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134079467 Дача в экологически чистом районе Подмосковья. Участок. 6 соток. Прямоугольный. Правильной формы. Зарегистрирован с определением границ. По всему периметру огорожен забором с калиткой и въездными воротами. Сухой. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. На участке три строения: металлический сарай (гараж), домик старой постройки и новый каркасно-щитовой. Из коммуникаций на участке: летний водопровод, электричество. Строение. Основное строение - новый каркасно-щитовой летний домик. Одноэтажный. Стены утеплены мин. ватой. Предназначен для летнего проживания. Фундамент - сваи. Крыша покрыта металлопрофильным листом. Две комнаты. Без отделки. По желанию новых собственников, внутренние помещения можно обшить вагонкой или поклеить обои. Окна ПВХ. Инфраструктура. СНТ Радуга-4 находится в экологически чистом районе Подмосковья. Вокруг зеленый лес, озера для купания и рыбной ловли. Чистый воздух. Тишина. На территорию СНТ въезд через электронные въездные ворота. Круглосуточная охрана. Дороги чистят регулярно. Рядом деревня Дальняя, в которой находятся сетевые продуктовые магазины и автобусная остановка. Один собственник. Без долгов и обременений.