Горьковское ш., 48 км от МКАД
Сосны СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 7,7 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 2,21 млн → дом ≈986 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,67 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль −360 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Захарово ≈4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14968
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 34 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 287 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 214 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 986 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сосны СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Починки д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Починки д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Починки д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колышкино Болото пос. | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колышкино Болото пос. | 35 сот. | 10 850 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колышкино Болото пос. | 30 сот. | 9 450 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 414 / 84 256 / 129 800 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 075 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 871 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 668 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 260 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -360 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Молзино д. | 50 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 50 м² | 4 сот. | 6 490 000 | 129 800 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Колышкино Болото пос. | 59,7 м² | 8,2 сот. | 2 950 000 | 49 414 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Топограф СНТ | 49 м² | 6,1 сот. | 2 999 000 | 61 204 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Молзино д. | 45,4 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 83 700 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Молзино д. | 45,4 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 093 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Молзино д. | 44 м² | 5 сот. | 3 900 000 | 88 636 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новые Псарьки д. | 50,7 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 84 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Виктория СТ | 55 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 112 727 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134079561 Участок с жилым домом в газифицированном СНТ Сосны. Участок 7.7 соток. Зарегистрирован с определением границ. Прямоугольный. Правильной формы. По всему периметру огорожен металлическим забором. Калитка с въездными воротами. Место для парковки рассчитано на 2-3 машины. Все дорожки выложены тротуарной плиткой. Территория участка хорошо обработана. Земля плодородная. Участок приподнят. Весной не затапливается. Посажены садовые деревья и кустарники. СНТ газифицировано. Газ проходит по границе участка. Централизованный летний водопровод. Собственный колодец с питьевой водой. Основное строение на участке - двухэтажный кирпичный дом. Зарегистрирован как жилое строение. Есть возможность в дальнейшем прописаться и постоянно проживать. Дом стоит на ленточном фундаменте. Крыша покрыта шифером. Стены толстые. Утеплены минватой. На первом этаже: теплая веранда, прихожая, кухня, просторный зал и спальная комната. На втором этаже: большая комната, кладовка. Все помещения просторные, светлые. Оснащены всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Отапливаются электрическими конвекторами. В каждой комнате установлен кондиционер. Кроме жилого дома, на участке построено два добротных деревянных строения: утепленное помещение с туалетом и душевой кабиной, и домик для хранения с/х инвентаря. Есть отдельно стоящий летний туалет. Во все помещения проведено электричество. Канализация - яма с вкопанными бетонными кольцами. СНТ Сосны имеет очень выгодное месторасположение. Вокруг сосновый лес. Озера для купания и рыбной ловли. Чистый воздух. Тишина. В шаговой доступности автобусная остановка, магазин Пятерочка. Недалеко от города. Круглосуточная охрана. Въезд на территорию через автоматический шлагбаум. Дороги чистят регулярно. Большинство соседей живут постоянно. Документы к продаже все собраны. Без долгов и обременений. Подходит под ипотеку.