Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дом 45 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 750 тыс. ₽ от 10.01.2025.
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 480 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈871 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈5,6 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14964
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 80 % | 36.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 020 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 000 / 84 513 / 116 471 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 427 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 871 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Искра СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 350 000 | 7 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Юбилейный СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 85 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 42,5 м² | 7,4 сот. | 4 950 000 | 116 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Дубрава КП | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 50 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Субботинский СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Изумрудная Поляна ДНП | 45 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Казанское с. | 45 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Большое Буньково д. | 46,7 м² | 4,4 сот. | 3 950 000 | 84 582 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.01.2025 | 750 000 | история площадки |
| 11.01.2025 | 1 000 000 (+250 000) | история площадки |
| 18.01.2025 | 1 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 22.01.2025 | 1 150 000 (+50 000) | история площадки |
| 24.01.2025 | 1 250 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.03.2025 | 950 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.03.2025 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.04.2025 | 985 000 (+135 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 900 000 (+2 915 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 1 500 000 (−2 400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу по садовой книжке. ( прописки нет!).