Горьковское ш., 44 км от МКАД
Дубрава СНТ, Богородский гор. округ
Дача 53,8 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,99 млн ₽, поднимали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 30.06.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 704 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 35 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈976 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,32 млн / целевая ≈2,09 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Захарово ≈9,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14962
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 353 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 704 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 491 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Антей СНТ | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Антей СНТ | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тимково д. | 32 сот. | 6 950 000 | 217 188 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Антей СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калитино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калитино д. | 13,4 сот. | 3 500 000 | 261 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калитино д. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калитино д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калитино д. | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карабаново д. | 40 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 976 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 185 / 44 922 / 111 000 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 323 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 207 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 091 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 659 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Электропередача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 50 м² | 7,5 сот. | 5 550 000 | 111 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Аргуновка СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 44 922 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лесное СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 38 182 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Электромашина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Березки СНТ | 57,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 69 930 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Заозерье-280 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2025 | 2 850 000 | история площадки |
| 10.07.2025 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 990 000 (+240 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача. Дом кирпичный, 2 этажа. Вода заведена в дом. В доме есть кухня, душевая кабина, печь. На первом этаже большая комната гостиная. На втором этаже светлая спальня. Участок правильной формы, 6 соток. По документам: один взрослый собственник, больше 10 лет в собственности. Прямая продажа. Звоните!