Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Тимирево д., Коломенский гор. округ
Дом 37,7 м², участок 14,4 сот., брус.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 56 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 14,4 сот. = 406 тыс. → дом ≈944 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈754 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −754 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Аксёново ≈18,4 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1496
Рейтинг 7/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 95 % | 6.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 219 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 406 000 ₽ (14,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 944 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тимирево д. | 10 сот. | 220 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимирево д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимирево д. | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимирево д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимирево д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сельниково д. | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сельниково д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сельниково д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Павлова пос. | 18 сот. | 350 000 | 19 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 754 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 444 / 37 318 / 77 197 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 434 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 362 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 291 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 147 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -754 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Козино д. | 37,7 м² | 12,2 сот. | 1 400 000 | 37 135 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Нестерово д. | 38 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 52 632 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Горки с. | 35,3 м² | 19 сот. | 2 500 000 | 70 822 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Старое д. | 40 м² | 9 сот. | 999 000 | 24 975 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Поповская д. | 36,9 м² | 15 сот. | 990 000 | 26 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Новопокровское д. | 45 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 24 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дединово с. | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Афанасьево д. | 45 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Натальино д. | 32,1 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 62 305 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Зарудня д. | 42,1 м² | 15 сот. | 3 250 000 | 77 197 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 350 000 |
Описание
Арт. 146895645 Эксклюзивное Предложение Только От Нашего Агентства! Всего в 12 километрах от р. Оки! В продаже уникальный дом на земельном участке 14,4 сотки! Свой колодец, на территории пруд! Деревня газифицирована, газ проходит по границе Уникальность нашему объекту придаёт съёмки фильма "Бумер", именно в нём снимали сцену из фильма "Дом Собачихи".