Горьковское ш., 48 км от МКАД
Луговина СНТ, Богородский гор. округ
Дача 40 м², участок 9 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 779 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,69 млн / целевая ≈1,52 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈9,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14957
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 53 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.8 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 553 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 779 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 521 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Луговина СНТ | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луговина СНТ | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево д. | 7 сот. | 1 111 111 | 158 730 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный массив | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 41 250 / 58 718 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 692 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 607 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 523 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 401 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луговина СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нефтяник-7 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луговина СНТ | 39 м² | 7 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Орбита СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | ЭЛЕОН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Луч-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 600 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Прогресс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ландыш СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 49 500 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Затишье СНТ | 42 м² | 5,7 сот. | 1 300 000 | 30 952 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в нормальном состоянии, участок большой, место много, сдадим на длительный срок, звоните всё расскажу. Домик находится в Снт "Луговина".