Горьковское ш., 55 км от МКАД
Фабрики имени Свердлова СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45,1 м², участок 6,1 сот., дерево, 1970 год.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 69 %
Земля ≈225 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,37 млн → дом ≈616 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈902 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈256 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Ковригино ≈6,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14953
Рейтинг 37/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 225 257 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 374 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 659 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 400 000 | 233 010 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 10,7 сот. | 2 850 000 | 266 355 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 13,5 сот. | 8 000 000 | 592 593 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Природа-3 СТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 902 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 70 727 / 91 549 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 563 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 385 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 207 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 256 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Кузнецы д. | 49 м² | 6,2 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Заозерье СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Изумрудная Поляна ДНП | 45 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Большое Буньково д. | 46,7 м² | 4,4 сот. | 3 950 000 | 84 582 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Березка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 36,4 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дубрава КП | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Солнечный СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерье-280 СНТ | 56 м² | 7 сот. | 3 750 000 | 66 964 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дубрава-2 КП | 49,7 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кроме центрального водоснабжения есть колодец. Гараж - 32,2 м2. Подсобные здания: 1. из бруса, обложено кирпичем, 2. из кирпича