Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Михали д., Егорьевск гор. округ
Дом 160 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 24.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 38/100 · уверенность 52 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 336 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 17 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈3,1 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,9 млн / целевая ≈5,31 млн / пессимист. ≈4,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈433 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Егорьевск I ≈9,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1495
Рейтинг 38/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 336 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 064 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Михали д. | 5,4 сот. | 450 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михали д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михали д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 21 сот. | 1 100 000 | 52 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михали д. | 11,8 сот. | 1 150 000 | 97 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михали д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Михали д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 222 / 35 028 / 60 769 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 904 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 609 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 314 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 723 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 433 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Яблонька-2 СНТ | 177 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 35 028 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 180 м² | 3 сот. | 3 100 000 | 17 222 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Строитель СНТ | 130 м² | 8 сот. | 7 900 000 | 60 769 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ваш дом ждет вас в Снт "Ольховка" (д. Михали)! Предлагается к продаже дом площадью 160 кв. М. (размеры 9х9 м), возведенный в 2023 году. Прочный ленточный фундамент гарантирует долговечность постройки. Участок 6 соток, полностью огорожен надежным профлистом, обеспечит вам приватность и безопасность. Удобства и коммуникации: Собственный септик на участке. Электричество: столб находится поблизости, подключение не составит труда. Газ: доступен в Снт, что открывает широкие возможности для комфортного проживания. Идеальное расположение: Всего 7 км отделяют вас от города Егорьевска, где вы найдете все необходимое. Вся необходимая инфраструктура в деревне Михали (в шаговой доступности): Для семей с детьми: школа и детский сад. Забота о здоровье: медпункт. Активный отдых и досуг: клуб, футбольная и хоккейная площадки. Удобство повседневной жизни: почта, Сбербанк, пункты выдачи заказов, сетевые магазины и даже парикмахерская. Это ваш шанс обрести уютное жилье в экологически чистом районе с развитой инфраструктурой! Не откладывайте звоните или пишите прямо сейчас!