Носовихинское ш., 34 км от МКАД
Колонтаево Клаб ТСН, Богородский гор. округ
Дом 75,1 м², участок 8 сот., дерево, 2023 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 20.03.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 66 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,71 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 79 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,3 млн / целевая ≈5,67 млн / пессимист. ≈5,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈836 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; отопление — нет.
До ст. Колонтаево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14949
Рейтинг 51/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 17 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 806 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 590 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 709 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 756 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Колонтаево Клаб ТСН | 4,5 сот. | 1 200 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колонтаево Клаб ТСН | 7,5 сот. | 2 990 000 | 398 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колонтаево Клаб ТСН | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 5,7 сот. | 1 850 000 | 324 561 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимохово д. | 15 сот. | 2 990 000 | 199 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 14,6 сот. | 4 600 000 | 315 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 7,3 сот. | 1 450 000 | 198 630 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 7,2 сот. | 1 550 000 | 215 278 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 17 сот. | 3 900 000 | 229 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 402 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 245 / 81 250 / 84 000 |
| цена объекта | 3 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 804 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 987 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 672 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 042 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 835 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Елочка-2 СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 75 м² | 8 сот. | 6 300 000 | 84 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Отрадное СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 79,5 м² | 8 сот. | 6 300 000 | 79 245 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Обухово пгт да: «санузел» + «отделка» | 82,2 м² | 8,3 сот. | 11 500 000 | 139 903 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Пчелка СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 80 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 3 299 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 299 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 2519. Продается уютный дом в современном коттеджном поселке с развитой инфраструктурой всего в 25 минутах от Москвы по трассе М12. Этот уголок спокойствия подарит вам комфортную жизнь вдали от городской суеты. Дом оформлен и поставлен на учет, имеет статус жилого помещения, что позволит вам без проблем зарегистрироваться по месту жительства. Каркасный дом идеально подходит для круглогодичного проживания благодаря качественному утеплению. Установлены удобные распашные ворота для въезда на участок. Подъезд к дому асфальтирован, что обеспечивает комфортное передвижение в любое время года. На участке есть скважина, подписан договор в Мосэнерго на подключение дома к электричеству. Поданы необходимые документы на газификацию коттеджного поселка по госпрограмме. Окружающий лес создает атмосферу уединенности и гармонии с природой. А в радиусе 15 минут езды вы найдете живописные карьеры с чистой водой, где можно насладиться отдыхом на свежем воздухе. Станция Электроугли находится в 10 минутах на автобусе, а железнодорожная станция Колонтаево в пешей доступности, что позволяет быстро добраться до центра города всего за 46 минут до Курского вокзала. Для семей с детьми особенно важно наличие удобств: в поселок заезжает школьный автобус, а ближайшая школа расположена всего в 4 километрах. Рядом находятся сетевые магазины, такие как "Верный", аптека, пункты выдачи Озона и Вайлдберриса. Для вашего удобства в поселке организованы доставки продуктов от СберМаркет, Дикси, Пятерочка и других магазинов. Один взрослый собственник. Прямая продажа. Звоните и записывайтесь на показ! Задавайте интересующие вас вопросы мы готовы ответить на каждое ваше обращение. P.S. Федеральное агентство недвижимости Welcome 24 всегда работает на стороне клиента: От нас - юридическая оценка рисков и правовое заключение покупаемой недвижимости, полная подготовка и сопровождение сделки; а так же помогаем клиентам с одобрением ипотеки, подбираем лучшие условия по страхованию недвижимости. От вас - желание работать с профессионалами рынка недвижимости.