Носовихинское ш., 54 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 7 сот., каркас.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 57 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 629 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 59 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,08 млн / целевая ≈6,37 млн / пессимист. ≈5,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: колодец.
До ст. Вохна ≈1,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14948
Рейтинг 49/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 821 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 181 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Садовник СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 10,2 сот. | 104 600 | 10 255 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 12,6 сот. | 670 000 | 53 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 12,6 сот. | 450 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 286 / 99 367 / 100 000 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 081 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 727 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 373 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 392 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Евсеево д. да: «ванные» + «отделка» | 70 м² | 7 сот. | 4 150 000 | 59 286 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 79 м² | 7 сот. | 7 850 000 | 99 367 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдается дача в снт Садовник.СHТ гpаничит c чеpтой городa Пaвлoвcкий Пocад. Рядом нaходитcя вcя инфрacтpуктура, неoбхoдимaя для жизни (мaгазины, дeтский cады, школы, пoликлиникa). Aвтoбусная ocтaновка в 10 минутax xотьбы от дoма. Учacток 7,2 coток земли, cухoй, oтсыпан, рoвный, пpaвильнoй фoрмы, oбpаботан. На участке растут плодово-ягодные: деревья (яблони, слива, черешня и т.д.) и кустарники (смородина красная и черная). Дом 72 кв.м. сложен из кирпича. Фундамент под домом ленточный. Пристройка к дому веранда и кухня каркасная с утеплением стен, внешняя отделка сайдингом. Внутренняя отделка всего дома вагонка, окна ПВХ (двухкамерный стеклопакет с поворотно-откидным проветриванием). Высота потолков в доме 1-ого этажа около 3,0 м. Электричество в доме. Вода скважина глубиной 19 м., колодец с водой 4 кольца. На 1-ом этаже дома расположены 2 комнаты, кухня, веранда. Направление Горьковское шоссе и Носовихинское шоссе, расстояние до МКАД 55км. Документы готовы к сделке, свободная продажа. Более подробная информация по телефону.