Горьковское ш., 62 км от МКАД
Пингвин СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 319 тыс. → дом ≈3,18 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 30 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −2,02 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. пл. 14 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14946
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 319 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 181 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 271 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 43 000 / 77 778 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 033 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 712 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 023 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Заозерье-280 СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рубин СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кулиги-2 СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Фрунзенец СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 50 м² | 5,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в очень хорошем состоянии, можно жить круглый год, свет, вода, русская печь, дом из газблоков обложенный облицовочным кирпичом, утеплен, два этажа, три больших комнаты. в доме душ, туалет на улице, Сад ухожен, соседи дружные. В снт есть большое озеро. по документам земли населенных пунктов.