Горьковское ш., 46 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 74 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,19 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,23 млн → дом ≈962 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈1,86 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −260 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: газ — нет; в описании: колодец.
До ст. Лесная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14945
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 45 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 483 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 228 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 962 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 294 / 54 707 / 107 702 |
| цена объекта | 2 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 861 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 851 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 466 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 081 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -260 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Тимохово д. | 76,6 м² | 10 сот. | 8 250 000 | 107 702 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Заря СНТ | 70 м² | — | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Заря СНТ | 68,4 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 36 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Нижний Восход СНТ | 78 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 55 128 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Южное СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | имени Воровского пос. | 85 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 35 294 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Метан СНТ | 70 м² | 7 сот. | 5 750 000 | 82 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Приборостроитель СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Текстильщик СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 790 000 | 90 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 19.05.2026 | 2 190 000 (−160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 190 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Точный адрес: "Московская область". Внесен аванс. Продаём земельный участок с садовым домом вблизи г. Электросталь. Участок 8 соток, с плодово-ягодными насаждениями, парник, хоз. постройки и колодец. На участке расположены двухэтажный каркасно-щитовой дом 74 кв.м. На 1-м этаже веранда, она же кухня столовая и комната. Второй этаж комната и кладовая. Электричество заведено в дом. Газа нет. Участок огорожен забором , удобный заезд и парковка на 2 машины. Многие соседи живут круглогодично, зимой дороги чистят. Вся инфраструктура, торговые центры, кинотеатры, мед. учреждения и т.д. в городе Электросталь,10 минут на транспорте. Документы 2025 года, дом (назначение нежилое, зарегистрирован по техническому плану, земля зарегистрирована (межевание есть), 2 собственника. Подходит под ипотеку.