Горьковское ш., 33 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дом 47 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 65 %
Земля ≈615 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 3,08 млн → дом ≈425 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: газ — есть.
До ст. Захарово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14933
Рейтинг 39/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 615 097 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 075 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 043 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 11,2 сот. | 8 200 000 | 732 143 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 6,2 сот. | 4 300 000 | 693 548 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 2 сот. | 1 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 15,5 сот. | 8 000 000 | 516 129 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 30,5 сот. | 27 500 000 | 901 639 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11 сот. | 6 000 000 | 545 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 6 400 000 | 640 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10,3 сот. | 6 250 000 | 606 796 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 11 сот. | 7 500 000 | 681 818 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Старое Торбеево с. | 7,5 сот. | 6 000 000 | 800 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 72 917 / 118 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 434 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 262 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 091 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 747 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 168 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | 46 м² | 3,5 сот. | 2 550 000 | 55 435 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 49,8 м² | 5 сот. | 6 700 000 | 134 538 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 50 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 50 м² | 3 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 45 м² | 3 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 50 м² | 5,4 сот. | 5 900 000 | 118 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Расцвет СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 4 250 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кристалл СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 57 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 43,3 м² | 3,5 сот. | 3 500 000 | 80 831 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Астра СНТ | 48 м² | 5,8 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом под снос ( стоит на кадастровом учете). Участок 5 сот неправильной формы, состоит из двух равных частей с отдельными выездами на две соседние улицы. Удобный вариант для большой семьи из нескольких поколений -можно построить два дома общей пл. До 100 кв. М. + второй этаж. Газ, свет На участке, На абонентской плате. Район Заречье Торбеево -Всё рядом. До вокзала 10 мин., до Москвы час десять, далее метро. Возможна продажа половины условия оговариваются.