Горьковское ш., 30 км от МКАД
Дружба Плюс СТ, Богородский гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., брус.
Цена 450 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 07.10.2025.
Рейтинг 94/100 · уверенность 56 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 335 тыс. → дом ≈115 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈382 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈524 тыс. ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈3,1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14932
Рейтинг 94/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 335 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 115 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Машиностроитель СНТ | 14 сот. | 380 000 | 27 143 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ногинский Медик СНТ | 10,5 сот. | 400 000 | 38 095 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Пушкино-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Ракета СНТ | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 200 / 61 667 / 97 500 |
| цена объекта | 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 382 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 757 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 669 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 581 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 523 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | 24,8 м² | 4,5 сот. | 1 800 000 | 72 581 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Ромашка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Искра-911 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Росинка-Борилово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заря СНТ | 20 м² | 8 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Северное СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сплав СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Горелый Лес СНТ | 20 м² | 7,5 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Восточное СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Весна СНТ | 31,9 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 106 583 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2025 | 800 000 | история площадки |
| 30.11.2025 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 450 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу Снт. Только садовая книжка. Света нет, коммуникаций нет. Дом летний, требует ремонта. Прописки нет. Все занимаются оформлением. Спешите за своей дачей мечты. Возможен торг! Звонить по номеру: Торг.