Горьковское ш., 83 км от МКАД
Ивушка СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 120 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 27.04.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 44 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 450 тыс. → дом ≈850 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 31 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Покров ≈12,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14930
Рейтинг 54/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 7.8 |
| торг | 5 | 89 % | 9.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 16 % | 1.7 |
| участок | 5 | 55 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 24 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 5.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ивушка СТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивушка СНТ | 9,5 сот. | 530 000 | 55 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Азот СНТ | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Азот СНТ | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Азот СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Альбатрос СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Альбатрос СНТ | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Альбатрос СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Три сестры СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 111 / 36 032 / 40 952 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.2 км | Марс СНТ | 105 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 40 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Мизовец СНТ | 90 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уникальная дача в живописных просторах Московской области в Снт Ивушка, неподалёку от Орехово-Зуева. Представьте себе утро, наполненное пением птиц, свежим ароматом сосен и легким шумом ветра всё это возможно, если выбрать жизнь за городом. Здесь каждая минута наполняется спокойствием и гармонией с природой. Двухэтажный дом каркасно-щитовой площадь 120 кв. М простор для новых идей, уют для душевных вечеров. Участок ровной формы, 10 соток сухой и солнечный, окружён зеленью, что создает ощущение уединения и спокойствия. Подведено электричество, есть собственная скважина наслаждайтесь чистой водой прямо из источника. На участке расположены туалет, хозяйственный блок и беседка идеальное место для уютных встреч и отдыха на свежем воздухе. Снт полностью огорожено, защищено и удобно расположено, а хорошая круговая транспортная доступность делает путешествие лёгким и приятным в любое время года. Жить за городом значит обрести место, где можно сбросить стресс, насладиться природой, восстановить силы и проводить больше времени с семьёй и друзьями. Это место для тех, кто ценит тишину, чистый воздух и возможность проснуться под пение птиц. За более подробной информацией, актуальной ценой и условиями звоните.