Горьковское ш., 78 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 80 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 381 тыс. → дом ≈3,12 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −2,48 млн ₽, маржа −131 %, ROI −57 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Войново ≈10 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14929
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 988 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 145 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 680 / 28 986 / 45 077 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 366 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 129 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 893 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 482 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −131 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Ландыш СНТ | 81,3 м² | 6,3 сот. | 1 600 000 | 19 680 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист СНТ | 92 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березки СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 571 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Энергопром СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 930 000 | 45 077 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 30 208 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ландыш СНТ | 62,6 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 81 470 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Окраина СНТ | 81 м² | 6 сот. | 1 880 000 | 23 210 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Содружество СНТ | 75,9 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 28 986 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Урожай СНТ | 77,4 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 28 424 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Клондайк СДТ | 74,1 м² | 12 сот. | 3 050 000 | 41 161 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу. Участок 12 соток. Есть потребность в достройке второго этажа сейчас закрыт. Скважина 57 м, септик топаз. Почва плодородная.