Горьковское ш., 24 км от МКАД
Стулово СТ, Богородский гор. округ
Дом 15 м², участок 8 сот.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈258 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–316 тыс. ₽/м², медиана 142 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈198 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Монино ≈6,7 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №14921
Рейтинг 44/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 12.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 067 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Стулово СТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергия СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стулово д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колосок СНТ | 7,9 сот. | 4 181 700 | 529 329 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колосок СНТ | 8,3 сот. | 4 414 900 | 531 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колосок СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колосок СНТ | 9,2 сот. | 4 870 700 | 529 424 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 500 / 142 084 / 315 789 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 250 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 025 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 197 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Ручеек-1 СНТ | 16 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 187 500 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 16,8 м² | 5 сот. | 1 499 999 | 89 286 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.1 км | Восточное СНТ | 16 м² | 8 сот. | 120 000 | 7 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Таганский Западный СТСН | 15 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Земляне СНТ | 16 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Бабкина Дача СНТ | 13,3 м² | 6,2 сот. | 4 200 000 | 315 789 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ромашка СНТ | 18 м² | 4,4 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 17,4 м² | 5,3 сот. | 3 600 000 | 206 897 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 17,4 м² | 5,4 сот. | 4 150 000 | 238 506 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.7 км | Магнит СНТ | 16 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная добротная дача в лесу. Красивые резные наличники. На участке новый сруб для бани, новая бытовка для хранения инструмента. Вода заведена в дом. На участке много плодовых деревьев и кустарников. Вокруг грибные и ягодные леса, озера для ловли рыбы и купания в жару. Удобная локация - до автобусной остановки 7 мин пешком. Один взрослый собственник, быстрая и безопасная сделка!