Носовихинское ш., 70 км от МКАД
Дрезна г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 44,1 м², участок 8,3 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈882 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: газ — центральный; отопление — центральное.
До ст. Дрезна ≈0,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14914
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 184 545 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 532 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 868 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 358 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 7,6 сот. | 3 500 000 | 460 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 35 сот. | 11 000 000 | 314 286 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Горбачиха д. | 14 сот. | 3 150 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горбачиха д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горбачиха д. | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Малиново д. | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиново д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 882 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 444 / 66 833 / 136 667 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 007 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 857 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 706 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 366 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 43 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 98 837 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Жасмин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Старт-1 СНТ | 42,5 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 56 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Большое Кишнево д. | 42,4 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 126 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ионово д. | 45 м² | 7 сот. | 6 150 000 | 136 667 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Назарьево д. | 43,5 м² | 8,5 сот. | 2 700 000 | 62 069 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ионово д. | 46,8 м² | 12 сот. | 3 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Фарфорист СНТ | 45 м² | 7,2 сот. | 2 890 000 | 64 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бриз СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дружба СТ | 45 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 34 444 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем бревенчатый дом 44,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Дрезна, ул. Вокзальная. Отличная транспортная доступность до ж/д станции Дрезна (Курское направление, 1 час 20 минут до Москвы), 15 минут пешком. До города Орехово-Зуево (13,5 км.) 20 минут на машине. Курсируют регулярные автобусы. Вблизи вся необходимая инфраструктура (магазины, рынок, ПВЗ, поликлиника, школа,детские сады). На земельном участке 8,3 сот., расположен: дом; туалет; навес. Участок ровный, правильной прямоугольной формы. Огорожен по всему периметру профлистом. Межевание сделано! Круглогодичный, асфальтированный подъезд. Дом подходит для круглогодичного проживания. Зарегистрирован, подходит под прописку. В доме: новый газовый котел; установлены окна ПВХ; проведена новая проводка; Коммуникации: центральный газ; электричество (15 кВт); Объект прошел необходимую юридическую проверку. Один совершеннолетний собственник. Без долгов и обременений. Разумный торг реальному покупателю. Показ в удобное для вас время по предварительной записи.