Горьковское ш., 90 км от МКАД
50 лет Октября СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., каркас, 2003 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 359 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 18 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −563 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Крутое ≈5,1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14903
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 794 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 359 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 641 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 512 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Веснянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клубничка-2 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Карболитовец СДТ | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 182 / 41 886 / 78 750 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 421 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 250 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 079 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 737 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -563 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Вертолет-1 СНТ да: «сан узел» + «мебели» | 80 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 78 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Березки СНТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Прогресс СНТ да: «ванна» + «мебели» | 85,1 м² | 6,2 сот. | 5 200 000 | 61 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Узоры СНТ да: «душевая» + «мебель» | 88 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 18 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, 15 минут, на транспорте от ЖД г. Орехово-Зуево. Участок на первой линии, соседей напротив нет, улица не проездная, спокойно можно оставлять машины (дополнительные сотки). Есть свои отдельные ворота-въезд в СНТ. Каркасный двухэтажный дом, с пристроенной крытой террасой, утепление основного дома 50мм минваты (летнее). Крыша профлист. Внешние стены покрашены, внутренние обшиты вагонкой. На первом этаже, кухня-столовая, две изолированные комнаты, одна проходная. На втором этаже, большая комната спальня. Внутреннее обустройство: стены вагонка, пол на 1 этаже паркетная доска, на терассе и на 2 этаже линолеум. Мебель, можем по согласованию оставить. На участке стоит сарай 6х2,5. В нем: туалет, ванная, садовый хозблок. Водоснабжение из колодца заведено в дом и в ванну. Теплица 4х2,5. Растут яблоня антоновка, штрудель, слива, кусты красной и черной смородины, крыжовник, голубика, виноград, малина, клубника. Инфраструктура:В 10-ти мин езды продуктовые, строительные магазины, продуктовый рынок. Продуктовая палатка в пешей доступности. В СНТ возможна газификация. Соседи подают заявки на проводной интернет. От Курского вокзала до Ж/Д ст. Орехово-Зуево 1 час 30 минут, далее общественный транспорт 15 минут. Ссылка на видео не прикрепляется, по запросу отправлю.