Горьковское ш., 61 км от МКАД
Нефтяник-7 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 2020 год.
Цена 1,69 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 31.03.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 599 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −422 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Электрогорск ≈10,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14902
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 599 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 091 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 183 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное-3 СНТ | 6,1 сот. | 650 000 | 106 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луговина СНТ | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Солнечный массив | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тимковские Поляны МДЗ | 10 сот. | 1 720 000 | 172 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 45 909 / 100 000 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 643 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 511 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 379 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -422 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Заря СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Фрезер СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 51 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 1 690 000 (−510 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА!! Один взрослый собственник, полная сумма в договоре! Уютный загородный дом в сосновом бору готовый вариант для жизни и отдыха Предлагается к продаже современная дача в Павлово-Посадском районе Московской области, вблизи городов Ногинск и Павлов Посад. Это место идеально подойдёт для тех, кто ценит тишину, природу и комфорт, не отказываясь от привычной инфраструктуры. Удобная транспортная доступность около 1 часа от Москвы по прямой дороге по Горьковскому шоссе. Дом двухэтажный площадью 60 м2, построенный в 2020 году из качественного цельного бруса толщиной 150 мм. Натуральное дерево создаёт особый микроклимат в доме легко дышится и приятно находиться в любое время года. Дом полностью меблирован и не требует дополнительных вложений вы можете заехать и сразу наслаждаться загородной жизнью. Комфорт и коммуникации Электричество круглый год Вода (сезонная, апрельоктябрь) Душ и санузел в доме Wi-Fi оставайтесь на связи и при необходимости работайте удалённо Участок пространство для отдыха Ровный участок площадью 6 соток, ухоженный и функциональный. Предусмотрено парковочное место для автомобиля. Здесь легко организовать зону барбекю, сад или уютное место для отдыха на свежем воздухе. СНТ сочетает приватность и удобство: Охраняемая территория, видеонаблюдение Круглогодичный подъезд, зимой дороги регулярно чистят В доступности рядом магазины (Пятёрочка), пункты выдачи Wildberries и Ozon, аптека Природа как главный бонус Всего 5 минут пешком и вы у живописного озера, где можно отдыхать всей семьёй. СНТ окружено сосновым бором чистый воздух, тишина и ощущение настоящего загородного уюта.