Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Агат СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 62,9 м², участок 11 сот., брус.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 68 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,1 млн → дом ≈250 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈516 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Кудрявцево ≈8,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1490
Рейтинг 48/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 100 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Санта СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орион СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лукоморье СНТ | 5,5 сот. | 650 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васильево с. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васильево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жиливо д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильево с. | 32 сот. | 3 500 000 | 109 375 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жиливо д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жиливо д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жиливо д. | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 158 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 167 / 48 294 / 79 961 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 526 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 350 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 173 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 821 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 515 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Акатьево с. | 70 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 52 143 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Староходыкино д. | 60 м² | 10 сот. | 1 450 000 | 24 167 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Малое Карасево д. | 60 м² | 12 сот. | 3 599 000 | 59 983 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Горы с. | 60 м² | 11,8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Сосновка с. | 51,9 м² | 15 сот. | 4 150 000 | 79 961 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Горы с. | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Акатьево с. | 80 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 43 125 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Большое Карасево д. | 55 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Варищи д. | 71 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 26 761 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Акатьево с. | 81 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 650 000 (+150 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 590 000 (−60 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 350 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:19 | смена цены | 1 490 000 → 1 350 000 |
Описание
Код объекта: 2280040. Продаётся участок 11 соток с постройками. Отличный вариант для жизни и отдыха. Что есть: Баня (2 этажа) полноценная, с парной и душевой. Можно использовать гостевой дом. Хозблок (2 комнаты) под мастерскую или хранения садового инвентаря. Основной дом под снос или реставрацию. Преимущества: Участок 11 соток: место для газона, огорода, детской площадки. Есть беседка. Асфальт до ворот, остановка рядом (маршруты до Коломны и Озёр). Снт ухоженное, круглогодичное проживание, шлагбаум. Соседи только с одной стороны уединение. Калитка ведёт прямо в лес: грибы, ягоды, прогулки. Электричество заведено. Туалет на улице. Кому подойдёт: Семье с детьми переезд сразу. Любителю бани своя парная уже готова. Звоните, записывайтесь на просмотр!