Горьковское ш., 89 км от МКАД
Тополиный пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 54,6 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 54 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 422 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 39 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈992 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,84 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈846 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Крутое ≈4,1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14895
Рейтинг 52/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 76 % | 32.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 672 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 422 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 028 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 828 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яблонька СНТ | 6,5 сот. | 400 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яблонька СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 992 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 091 / 76 459 / 121 457 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 839 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 647 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 455 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 071 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 846 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Текстильщик-7 СНТ да: «душевая» + «ремонту» | 55 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | да: «санузел» + «мебель» | 49,7 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 459 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Орбита СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 105 357 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прокудино пос. да: «санузла» + «теплый пол» | 49,4 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 121 457 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Строитель СНТ да: «сан узел» + «ламинат» | 50 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 27.05.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю ДОМ в Орехово-Зуевском районе. СНТ Карболитовец д. Бутьково. Участок 5.5 соток, ухоженный с плодовыми деревьями и кустарниками На участке расположены -ЖИЛОЙ ДВУХэтажный ДОМ, кирпичный ГАРАЖ и БАНЯ, две теплицы. Дом общей площадью 80 кв.м