Горьковское ш., 64 км от МКАД
Мечта СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 8,7 сот., кирпич.
Цена 3,29 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 26.02.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 2,63 млн → дом ≈664 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −578 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: скважина; в описании: баня, колодец.
До ст. Поточино ≈4,2 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14891
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 89 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 301 831 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 626 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 664 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 486 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 7,8 сот. | 7 000 000 | 897 436 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 7,8 сот. | 7 000 000 | 897 436 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 10 сот. | 11 000 000 | 1 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Исаакиевское Озеро пос. | 14,2 сот. | 4 200 000 | 295 775 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Малая Дубна д. | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Малая Дубна д. | 11,5 сот. | 1 100 000 | 95 652 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Малая Дубна д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 60 604 / 146 653 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 272 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 058 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 845 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -578 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 42 Участок пос. | 73 м² | 10 сот. | 5 304 000 | 72 658 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 67,9 м² | 5,3 сот. | 4 350 000 | 64 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 75 м² | 10 сот. | 10 999 000 | 146 653 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 70 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Текстильщик-3 СНТ | 77 м² | 6,5 сот. | 3 100 000 | 40 260 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Берендей СНТ | 85 м² | 6,6 сот. | 3 700 000 | 43 529 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Карболитовец СДТ | 75 м² | 10 сот. | 10 999 000 | 146 653 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 25 781 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Войново-Гора д. | 60 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сермино д. | 78,8 м² | 7,8 сот. | 7 000 000 | 88 832 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.02.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 290 000 (−510 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Снт Мечта. Снт находится в лесном массиве среди прекрасного смешанного леса с преобладанием сосен. Всего в 1 км от горда Орехово-Зуево. Дом из кирпича. Вся техника и мебель останется новому собственнику. Окна Пвх. Отличное место для отдыха от городской суеты. Земельный участок 8,5 соток, ровный, высокий, межевание проведено, огорожен забором со всех сторон из профнастила, распашные ворота под заезд автомобиля, калитка. Дом 70 кв. М. Электричество( по деревенскому тарифу). Фундамент ленточный. Туалет ( био) и душ на улице. Вода заведена в дом. Баня. Душ. Две террасы. Скважина. Колодец. На 1 этаже располагается кухня и 1 комната, лестница на 2 этаж. На 2 этаже 1 большая комната. Материал стен: кирпич. Вокруг прекрасная природа, рядом лес, свежий воздухгрибы, ягоды, водоемы для рыбалки. В планах газификация данного Снт. Показ в удобное для вас время по договоренности, звоните.