Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Подосинки д., Коломенский гор. округ
Дом 45,4 м², участок 7,5 сот., бревно.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 305 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 38 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈808 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈80 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Чёрная ≈11,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1489
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 305 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 145 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подосинки д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подосинки д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мостищи д. | 12,5 сот. | 300 000 | 24 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маливо с. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маливо с. | 10 сот. | 425 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маливо с. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маливо с. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маливо с. | 15 сот. | 320 000 | 21 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 808 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 53 338 / 72 222 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 518 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 385 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 79 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Михеево д. | 48 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Пирочи СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Пирочи-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 68 889 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Взлет СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дединово с. | 50,8 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 46 260 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дединово с. | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Живая деревня. Дом старый. В доме печь. Свет. Колодец, колонка. Река Ока рядом. Груша, слива, черешня. Остановка общественного транспорта рядом. До Коломны 13 км. Продажа от собственника. Риэлторов не беспокоить. Торг.