Горьковское ш., 52 км от МКАД
Луч-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Электрогорск ≈12,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14889
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 543 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 162 / 30 600 / 41 429 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 047 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 945 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 842 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 177 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Радуга-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радуга-1 СНТ | 68,2 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 20 528 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маяк-3 СНТ | 74 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 162 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк-1 СНТ | 65 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 17 692 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лесное-3 СНТ | 70,4 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 35 511 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Восток СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Замоскворечье СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 22 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Строитель СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное 2 СНТ | 62,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 31 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт Дружба (деревня Дальняя, павловопосадский городской округ). Участок 6 соток правильной формы. На территории: двухэтажный брусовый дом (70 м); металлический гараж; баня. В доме установлена новая печь, на участке летняя вода, отдельно стоящий туалет. Преимущества расположения: В 15 минутах пешком карьер с пляжем: идеальное место для купания и отдыха в тёплое время года. Круглогодичный магазин в шаговой доступности всё необходимое всегда под рукой. Асфальтированная дорога до участка: комфортно добираться в любую погоду. Пропускная система на въезде на территорию Снт: дополнительная безопасность и контроль доступа. Идеальный вариант для сезонного отдыха и садоводства. Быстрый выход на сделку. Подробности по телефону.