Носовихинское ш., 88 км от МКАД
Губино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 100 м², участок 18 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.10.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,16 млн → дом ≈2,34 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,26 млн / целевая ≈3,83 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 122 км ≈10,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14887
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 328 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 158 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Губино д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губино д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губино д. | 5,3 сот. | 370 000 | 69 811 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губино д. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губино д. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | в продаже 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Губино д. | 8 сот. | 570 000 | 71 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Губино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Губино д. | 14,5 сот. | 900 000 | 62 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 50 000 / 71 708 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 260 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 047 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 834 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 408 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 467 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Губино д. | 85 м² | 27 сот. | 11 300 000 | 132 941 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Солнечное СНТ | 107,9 м² | 15 сот. | 3 950 000 | 36 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Чистое д. | 107,9 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 41 705 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Губино д. | 70 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Кудыкино д. | 107 м² | 15 сот. | 7 150 000 | 66 822 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Железнодорожник СНТ | 82,1 м² | 9,6 сот. | 5 000 000 | 60 901 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Федотово д. | 80 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Вишенка СНТ | 90 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Автомобилист СНТ | 80 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 76,7 м² | 11,4 сот. | 5 500 000 | 71 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.10.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
в доме сейчас никто не живёт, для проживания надо сделать ремонт