Горьковское ш., 52 км от МКАД
Рубин СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 70 м², участок 7 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 484 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −771 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 14 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14883
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 097 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 484 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 015 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 429 / 30 834 / 88 750 |
| цена объекта | 1 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 379 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 903 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -771 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Кузнецы д. | 90 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Локомотивное Депо Железнодорожное СНТ | 70 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 11 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Природа-4 СТ | 72 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Ивушка СНТ | 70 м² | 5,8 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Союз-6 СНТ | 70 м² | 5,8 сот. | 3 900 000 | 55 714 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рубин СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 980 000 | 16 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Брянцево Поле СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ёлочка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 100 000 | 88 750 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Березки СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 499 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 499 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
65 км от Мкад, горьковское шоссе М7"Волга". В продаже. Прoсторный 2-х этажный каркасный дoм (60 м2), на ухоженном учaстке. 8 coтoк. Планировка: -Первый этаж: -2 спальни. -просторный холл. Лестница. -Мансарда: -просторный холл с лестницей и две спальни. -Внутренняя отделка деревянная вагонка. Отопления нет, бани нет! Ж/д станция Платформа 14-й км. 18 мин. Пешком. Городская инфраструктура в шаговой доступности. В зимнее время дороги чистят. Документы на дом и землю с межеванием. Прописки нет!