Горьковское ш., 52 км от МКАД
Затишье СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 42 м², участок 5,7 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 297 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −257 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Электрогорск ≈7,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14880
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.5 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 297 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 003 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 881 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 250 / 52 381 / 59 459 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 110 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 004 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 899 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 688 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -257 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Ландыш СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Нефтяник-7 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Радуга-2 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Луговина СНТ | 39 м² | 7 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Луговина СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Прогресс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Факел СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | ЭЛЕОН СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 59 459 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 49 500 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 42 кв. М с двумя этажами, построенная из бруса в 1960 году. Дом расположен на участке Снт с центральным водоснабжением. Внутри выполнен косметический ремонт, стены обшиты деревом, создавая теплую атмосферу. В доме две комнаты, оборудованные всем необходимым для комфортного проживания. Кухня оснащена необходимой техникой, включая холодильник и плиту. Есть кабельное/цифровое ТВ. Санузел находится на улице. На территории участка растут деревья и кустарники, есть теплица и зона для отдыха. До ближайшего магазина можно дойти пешком. Хорошая транспортная доступность благодаря близости остановки общественного транспорта.