Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Афанасьево д., Коломенский гор. округ
Дом 45 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 07.07.2023.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 756 тыс. → дом ≈744 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −253 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; свет — есть.
До ст. Чёрная ≈18,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1488
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 820 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Нестерово д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Макшеево с. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Макшеево с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Макшеево с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Починки-2 СНТ | 30 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Починки-2 СНТ | 40 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Починки-2 СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Починки СНТ | 9 сот. | 349 000 | 38 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Макшеево с. | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Русилово СНТ | 7,6 сот. | 300 000 | 39 474 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 609 / 55 440 / 104 701 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 403 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 283 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 163 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -253 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Афанасьево д. | 48 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сурино д. | 46 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 32 609 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сурино д. | 43 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Раменки с. | 43,2 м² | 24,6 сот. | 2 390 000 | 55 324 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зарудня д. | 42,1 м² | 15 сот. | 3 250 000 | 77 197 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нестерово д. | 38 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 52 632 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Старое д. | 45 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Тимирево д. | 42 м² | 25 сот. | 1 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Подосинки д. | 46,8 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 104 701 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Маливо с. | 48 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 103 958 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2023 | 1 800 000 | история площадки |
| 15.03.2024 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом с участком Ижс 20 соток в деревне Афанасьево. Участок правильной формы, имеется свет, колодец, газ по границе. В деревне имеется магазин, регулярно ходит рейсовый автобус. Кадастровый номер участка: 50:34:0010804:156. Звоните! Более подробную информацию расскажем Вам лично! Показ в любое удобное для Вас время! С уважением, Анна Сочалова!