Носовихинское ш., 96 км от МКАД
Солнечное СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 80 м², участок 9 сот., кирпич, 1990 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 398 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 40 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −43 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Заполицы ≈10,7 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14873
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 133 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 102 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Чистое д. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чистое д. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 13.05.2026 | сохраненная копия |
| 1.7 км | Федотово д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Федотово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Яковлево д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Губино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Яковлево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Яковлево д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Губино д. | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Губино д. | 14,5 сот. | 900 000 | 62 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 40 541 / 75 226 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 165 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 007 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 532 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -43 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Вертолет СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Петрушино д. | 74 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 40 541 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мисцево пос. | 99,7 м² | 8,6 сот. | 7 500 000 | 75 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок с домом в СНТ Солнечное. Дом 6,5 на 7,5 м, двухэтажный: первый этаж кирпичный, второй этаж отделан вагонкой. В доме есть электричество, централизованная вода заведена в дом, газ баллонный. Крыша шифер. Имеется русская печь. На втором этаже установлен стеклопакет. Дом полностью подготовлен к продаже: внутри чисто, мусор из дома и с участка вывезен. Печка в отличном состоянии. Все розетки и выключатели в рабочем состоянии. Участок фактически около 9 соток, по документам 6 соток. На участке уложена плитка, есть плодовые растения, цветы, две каркасные теплицы, открытая веранда, заезд с воротами для автомобиля. Также на участке есть баня с рабочей печкой и новым бойлером, сарай, совмещённый с туалетом. Отдельное преимущество свой выход в лес. При въезде в СНТ есть пункт охраны и продуктовая лавка. Дача подойдёт для летнего отдыха, сада и спокойного проживания за городом. Показ по договорённости.