Щелковское ш., 32 км от МКАД
Савинки д., Лосино-Петровский гор. округ
Дом 33 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 45/100 · уверенность 48 %
Земля ≈308 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,54 млн → дом ≈661 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 96 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈399 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Монино ≈7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14872
Рейтинг 45/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 17 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 22.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 307 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 539 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 661 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 030 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Савинки д. | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Савинки-2 СНТ | 6,2 сот. | 2 200 000 | 354 839 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Савинки СНТ | 6,4 сот. | 1 900 000 | 296 875 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Савинки д. | 6 сот. | 2 290 000 | 381 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Савинки-2 СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Савинки-3 ДНП | 6,9 сот. | 1 950 000 | 282 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савинки д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авдотьино д. | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авдотьино д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воря-1 СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 95 833 / 97 500 / 148 571 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 661 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 478 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 295 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 929 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Савинки СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 3 450 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Балобаново с. | 35 м² | 5,5 сот. | 5 200 000 | 148 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мишнево д. | 40 м² | 6,4 сот. | 3 900 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом внутри отделан вагонкой, есть холодильник, пылесос, чайник, телевизор. На участке тринадцать кустов смородины, крыжовник, черноплодной рябины, калина, ежевика, две яблони, красный фундук, зеленый фундук.