Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 140 м², участок 15,9 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈75 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «долевой собственност») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Щурово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1487
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 330 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 64 960 / 110 327 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевой собственност») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевой собственност») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 131 м² | 8,4 сот. | 10 500 000 | 80 153 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Анино Поле СНТ | 134,6 м² | 16 сот. | 14 850 000 | 110 327 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 150 м² | 20 сот. | 6 500 000 | 43 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Щепотьево д. | 133 м² | 14 сот. | 11 000 000 | 82 707 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Деметра СНТ | 149 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 41 611 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 154 м² | 18,3 сот. | 7 500 000 | 48 701 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | 154 м² | 18,3 сот. | 7 999 999 | 51 948 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Пирочи с. | 120 м² | 13 сот. | 3 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Сергиевское с. | 109 м² | 10,8 сот. | 8 500 000 | 77 982 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Парфентьево с. | 109 м² | 10 сот. | 8 499 000 | 77 972 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прошу внимательно ознакомиться с описанием объекта и условиями продажи, сделка нестандартная. Продаётся руинированное здание. Фактически сохранен только фундамент жилого дома (дом был подвержен пожару). Адрес расположения: Московская область, город Коломна, улица Бирюкова, дом 65. Площадь 140кв. М. Объект продажи будет интересен тому, кто планирует индивидуальное жилое строительство. Дом находится в долевой собственности двух физлиц (оба собственника готовы к сделке). Земельный участок, на котором расположен дом, оформлен по договору долгосрочной аренды. Нахождение в собственности дома, а точнее его восстановление, даёт право обратиться в гос органы с заявлением о переоформлении земли в собственность по окончании строительства. Участок 16 соток правильной формы, расположен в черте города, в шаговой доступности развитая инфраструктура. Выписка Егрн по запросу. Торг. Если не беру трубку, пишите смс, отвечу на все вопросы.