Носовихинское ш., 73 км от МКАД
Луч СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 16 м², участок 10 сот., щитовой.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 82/100 · уверенность 49 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 329 тыс. → дом ≈371 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 36 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈629 тыс. ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дулёво ≈2,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14863
Рейтинг 82/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 329 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 371 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Луч СНТ | 30 сот. | 490 000 | 16 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-3 СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-3 СНТ | 14,3 сот. | 830 000 | 58 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-3 СНТ | 6 сот. | 295 000 | 49 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 98 762 / 120 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 930 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 834 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 544 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 629 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 6 сот. | 720 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Тюльпан СДТ | 20 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Звезда СНТ | 20,6 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 82 524 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Лужки СНТ | 20 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 000 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 895 000 (−105 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 850 000 (−45 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом это идеальное место для отдыха и уединения от городской суеты. Он представляет собой уютное строение,